샌호세는 1년, 미국 메트로 절반은 10년 걸린다

레드핀 분석에 따르면, 모기지 금리가 내려가거나 집값 오르는 속도가 둔화되면 미국 주택비용이 5~6년 안에 “정상” 수준으로 돌아갈 수 있어.¹ 가장 낙관적인 경우로, 금리가 6%까지 떨어지고 집값 성장률이 지금처럼 연 2.1% 선에서 멈추면 정상화 시점은 2029년 2월로 잡혀.¹

그런데 이 “정상”이 뭘 기준으로 한 말인지부터 짚어야 해. 레드핀은 2018년 8월을 기준점으로 삼았어. 그때 전국 모기지 상환액이 가구 소득의 30%였는데, 이 30%라는 수치가 주택 구매력을 가르는 널리 쓰이는 선이야.¹ 그러니까 “정상”은 “싸다”는 뜻이 아니라 “2018년만큼의 소득 대비 부담으로 돌아간다”는 뜻이야.

레드핀 수석 이코노미스트 Asad Khan은 지금 상황을 이렇게 설명해. “많은 집 구하는 사람들이 두 개의 안 좋은 선택 사이에 끼여 있다고 느껴. 지금 금리로 무리해서 사거나, 금리가 내려가길 기다리다 집값이 더 멀어지는 걸 보거나.”¹

샌호세와 오스틴이 가장 빠르다

레드핀이 46개 대도시를 놓고 계산해보니 가장 빨리 정상에 닿는 곳은 샌호세야. 집값이 전년 대비 3.2% 떨어지는 동안 임금은 6.5% 오를 거라 예상되는데, 이 조합이면 지금의 7.5% 금리에서도 1년 조금 넘으면 정상 수준에 닿는다고 해.¹

다음은 오스틴. 집값이 2.9% 빠지고 임금은 4.9% 오를 걸로 보는데, 집값이 빠진 이유는 집을 사려는 사람이 줄어든 상태에서 코로나 시기에 지어둔 물량이 한꺼번에 풀렸기 때문이야.¹

시카고와 나소 카운티는 가장 느리다

반대쪽엔 느린 동네들이 있어. 레드핀이 분석한 메트로의 약 절반이 정상화까지 최소 10년 이상 걸릴 걸로 나와.¹ 시카고는 집값이 전년 대비 5.5% 오르는데 임금은 3.9%만 오르고, 나소 카운티(롱아일랜드)는 집값이 5.3% 오르는데 임금은 3.6%만 올라.¹

Khan은 이 격차를 “방향성 차이”로 설명해. 비싼 서부 동네들이 싼 중서부·동부 동네들보다 먼저 정상화될 수 있는 이유는, 집값과 소득이 어느 방향으로 움직이는지에 있다는 거야.¹

샌프란시스코는 둘 다 아니다

샌프란시스코는 이 틀에 안 들어맞아. 집값이 AI 부(富) 효과를 타고 전년 대비 9.7%씩 뛰고 있어.¹ 집값이 소득 성장보다 더 빨리 뛰면, 정상화 순위에서 밀릴 수 있다는 걸 보여주는 사례야.

다음에 볼 것

이 전망은 전부 가정이야. 이 분석은 50개 대도시 중 데이터가 충분한 46개만 포함했고, 소득 성장률은 2015~2019년 인구조사 자료를 바탕으로 한 연평균성장률(CAGR), 계약금은 20%를 가정해 계산한 거야.¹

그러니 숫자 자체보다 손잡이가 되는 건 조건이야. 모기지 금리가 실제로 6%대까지 내려오는지, 그리고 집값 성장률이 지금의 2.1% 선에서 더 오르지 않고 버티는지. 이 둘이 맞아 떨어지면 레드핀이 가장 빠르다고 본 2029년 2월이 현실에 가까워지고, 둘 중 하나라도 빗나가면 그 시점은 더 멀어져.

각주

1. Redfin, 「U.S. Housing Costs Could Return to “Normal” Within 5 Years. Here’s What It Would Take.」 원문 ↩︎ ↩︎² ↩︎³ ↩︎⁴ ↩︎⁵ ↩︎⁶ ↩︎⁷ ↩︎⁸ ↩︎⁹ ↩︎¹⁰ ↩︎¹¹